•  EMLAK ARAMA
•  BİZE ULAŞIN
•  REKLAM VERMEK İSTİYORUZ
•  WEB SİTEMİZ OLSUN
•  LİNK DEĞİŞİMİ
•  ÜYE OLUN

EV ALMAK İSTEYENE EMLAK KILAVUZU

Arazi Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Kooperatife Üye Olurken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Alınacak konutun fiyatını belirlemenin 35 Kuralı var...
Emlak uzmanlarına göre alınacak evin fiyatı belirlenirken dikkat edilmesi gereken en önemli ölçütler şunlar: Arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halindeki getirisi, aynı konumdaki konutların satış fiyatları... Bunlara dikkat etmeden karar verenin eli yanıyor.

EV ALMAK İSTEYENE EMLAK KILAVUZU
Bir konutun fiyatı nasıl belirlenir? Beşiktaş'taki bir daire için 150 milyar lira az mı, çok mu? Bakırköy'deki bir konuta 130 milyar lira ödenir mi? Zekeriyaköy'de bir villaya 1 trilyon lira, Taşdelen'de başka bir villaya 750 milyar lira verilir mi? Kadıköy'de üç oda, bir salon dairenin fiyatı ne kadar olmalı? Bu ve benzeri sorular uzatılabilir. Bir konutun fiyatı nasıl belirlenmeli? Türkiye'de taşınmaz değerlemesi üzerine ilk çalışmaları tam 40 yıl önce başlatan, Almanya'da bu alanda lisansüstü eğitim alan Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü emekli Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ahmet Açlar, bir taşınmazın fiyatının tam olarak belirlenmesinin zor olduğunu söylüyor.
Taşınmazın fiyatını belirlemek için onlarca yöntem bulunduğuna dikkat çeken Açlar, "Değer saptamak için pek çok yöntem kullanılsa da temelde üç yöntem vardır. Bunlar; karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleridir" dedi. EMLAKIN GELİRİ ÖNEMLİ Değerleme için seçilecek yöntemin, değeri saptanacak taşınmazın konumuna ve emlak piyasasının alışkanlıklarına göre belirlendiğini ifade eden Açlar, ticari taşınmazlarda ve kira getirisi için alınacak konutlarda fiyat belirleme için genellikle gelir yönteminin tercih edilebileceğini söyledi.

Gelir yönteminde bir konutun fiyatının belirlenmesinde ölçünün kiradan gelen net getiri olduğunu kaydeden Ahmet Açlar, "Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. İşletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Bu giderler çıktıktan sonra kalan gelirin süresine göre taşınmazın fiyatı belirlenir. Fakat bir taşınmazın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Burada alınacak konutun bulunduğu bölgenin şartlarını belirlemek, dar bölgeye indirerek, belirlenen ortalamaya göre kiranın getirisine bakmak gerekir. Mesela Beşiktaş'ta konut fiyatı için net bir şey söylemek yerine, Beşiktaş'ı kendi içerisinde, Fulya, Serencebey, Yıldız veya Barbaros diye bölgelere ayırmalı" diyor. Maliyet yöntemininin de tek başına sağlıklı olmadığını vurgulayan Ahmet Açlar, "Mesela, maliyeti 90-100 bin dolar bile olmayan villalar 400 bin dolardan başlayan fiyatlarla satılıyor. Yani maliyetinin 4-5 katı fiyatlardan söz ediliyor." diye konuştu.

ŞİMDİKİ FİYATLAR YÜKSEK
Türkiye genelinde taşınmazların şu anki fiyatlarının yöntemlere göre yüksek olduğunu kaydeden Açlar, "Burada iş konut edinmek isteyen vatandaşlara düşüyor. Vatandaşların bilinçli olması gerekiyor. Eğer vatandaşlar bilinçli olursa fiyatlar bu kadar yükselmez. Konut fiyatlarının normal düzeyde olabilmesi için alıcıların parasını akıllı kullanması gerekiyor. Her şey, manzara veya konum demek değil. Konut satın alınırken, sosyal altyapı; eczane, hastane, okul gibi etkenler de göz önüne alınmalı.Vatandaşlar konut alırken biraz kendisini frenlerse fiyatlar bu kadar yükselmez." şeklinde konuşuyor.

Yıldız Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi Hülya Demir ise taşınmazın fiyatların belirlenmesi konusunda şunları söylüyor: "Piyasada bir taşınmazın fiyatı belirlenirken genelde getiri, karşılaştırma ve maliyet yöntemlerinin üçünün ortalaması alınıyor. Eğer bu sonuçlara göre elde edilen verilerin biri düşük veya yüksek çıkmışsa fiyat dengeleniyor. Fakat bu yöntemlerden eğer biri kullanılıyorsa bu kez karşılaştırma yöntemi tercih ediliyor. Yani aynı sokakta veya caddede satılan taşınmazların aynı nitelikli olanına göre fiyat belirlemesi yapılıyor. Eğer aynısı bulunmazsa benzerleri bulunuyor. Benzerlerinden hareketle fiyat oluşturuluyor."

KARŞILAŞTIRMA YAPIN

Karşılaştırma yöntemi: Bu yöntemin kullanılabilmesinin ön koşulu emlak için güvenli sürüm değerinin var olması gerekir. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların niteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunlu. Değerleri karşılaştırmak için seçilen taşınmazların değeri saptanan taşınmaza göre farklı nitelikleri varsa, bu farklılıklar parasal olarak fiyata yansıtılmalı. Maliyet yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli ev gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlenmesinde kullanılabilir. Bu yöntemde arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, taşınmazın değeri bulunur.

SATIN ALIRKEN KENDİNİZ DE DEĞERLEME YAPABİLİRSİNİZ
Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 35 ayrı ölçütü birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 35 ölçüt şöyle:
1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder..
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla değeri artırır.
6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.
29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.
ALINTIDIR...En üste dön


Gayrimenkul alım satımında, vergi yasaları ve harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümlerin bilinmesi gerekiyor. Alınacak gayrimenkulün geçmiş yıllardan borcu olup olmadığı, tapu değeri belirleme konusunda dikkat edilmesi gereken ayrıntılar önemli olduğu için bazı durumlarda tapunun kimin üstüne yapılacağı da önem kazanıyor.
Satış sırasında, satıştan doğan gelirin vergilendirilmesi, vergi istisnaları (Şirketler), harçlar satıcıların dikkat etmeleri gereken konular.
Gayrimenkul alım satımı yaparken bilmeniz gerekenler aşağıda maddeler hakkında sunulmuştur.
* Almayı düşünüdüğünüz gayrimenkulün geçmiş vergi borcu olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
* Yapımı tamamlanmış gayrimenkul alanların, geçmiş yıllarda tahakkuk etmiş emlak vergilerinin ödenip ödenmediğini yani, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmaları gerekiyor. Bu konuyla ilgili yatırılmış vergilerle ilgili satıcıdan makbuzları göstermesini istemek ve makbuzların birer kopyasını muhafaza etmek doğru bir davranış biçimi olacaktır.
* Emlak vergisi Kanunu 30.maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur. Gayrimenkulü satın alan kişi, satın aldığı tarihten önceki yıllara ait emlak vergisi borçlarını ödedikten sonra gayrimenkulün önceki sahibinden bu miktarı talep edebilir.


Arazi Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Almak istediğiniz araziye herhangi bir para ödemed aynı yer olup olmadığını sorun.
Dere veya göl kenarında arazi alırken dikkat edin. Çünkü bu bölgeler su toplama havzası olabilir. Bu sebepten dolayı yapılaşmaya izin vermiyebilirler.
en önce, mutlaka görün.
Tapu Sicil Müdürlüğü'nden de size gösterilen arazinin Alacağınız arazinin tapusunun hisseli mi, tarla mı yoksa arsa mı olduğunu kontrol edin.
İmar Müdürlüğü'nden mutlaka imar durumunu öğrenin.
Arsanin bağlı bulunduğu tapu sicil müdürlügüne giderek, tapu kütügüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte serh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.
En üste dön

Kooperatife Üye Olurken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Kooperatifin bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu sistemde gelişmiş bir denetim mekanizmasi bulunur.
Kooperatif arsasının kooperatif adına tapulu ya da tahsis belgeli olup olmadığına bakmalısınız.
Kooperatife ait arsanın imar durumunu inceleyin, imari yoksa üye olmayın.
Bir kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek için yılda bir yapılan genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılın. Kooperatif aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın. Dekontları saklayın.
Yönetimde bulunan kişilerin yakın evrelerine ucuz devir gibi yollarla çıkar sağlayabileceklerini düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var.
En üste dön

Alım Satım Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.
Emlak satış değerinin düşük gösterilmesi halinde tapu sicil müdürlüğü işlem yapmaktan kaçınamaz.
Satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olması halinde, Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edilir.
Satıcı istediği takdirde satış bedelinden arta kalan kısım için kanuni ipotek tesis edebilir.
Alıcı inşaat halindeki bir daireyi satın alırken, tapu sicil müdürlüğünde projeyi açtırıp alacağı daireyi kontrol edebilir.
Alıcı ve satıcıların, tapu sicil müdürlüğünde imzadan önce okunması için verilen resmi senedi çok dikkatli okumaları gerekir.
Satıcı, tapu sicil müdürlüğünde taşınmazın konuşulan değerini imzadan önce alması gerekir.
Kat irtifakinin kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin.
Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın.
En üste dön

Satış Esnasında Hangi Belgeler Gereklidir?
Satılması gereken taşınmazın varsa tapu senedi,
Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları,
Satıcının 1, alıcının 2 adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
Alıcı ve satıcının vergi dairesinden alınmış vergi kimlik numaralarını gösterir belge,
Zorunlu deprem sigorta poliçesi,
Eğer malikin temsilcisi geliyor ise, temsile ilişkin belge ( vekaletname vb. ) ile temsilcinin nüfus cüzdanı ve 1 adet vesikalık fotoğrafını yanında bulundurması gerekir.

Gayrimenkulün tapu değeri

Gayrimenkulun tapu değerinin tespiti oldukça önemlidir. Başlıklarla incelersek;
1. Gelir Vergisi bakımından:
Gayrimenkuller, alındıkları tarihten sonraki 4 yıl içinde satıldıklarında, satıştan sağlanan kazanç "Değer artışı kazancı" olarak beyan edilir ve gelir vergisi ödenir. (GVK geçici md. 56/D-6). Yatırım amaçlı gayrimenkul alanların, özellikle 4 yıldan önce satışı öngörülen gayrimenkullerin alış bedelini düşük göstermemeleri doğru olur. Düşük tapu değeri, satış sırasında çok yüksek kar oranları yaratabilir. Böylece ödenmesi gereken yüksek vergilerle karşılaşılması söz konusu olur.
2. Gelir Vergisi İstisnaları:
Miras kalan gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar gelir vergisinden muaf tutulmuşlardır.
3. Emlak Vergisi İstisnaları:
Emekliler, şehit dul ve yetimlerin, gaziler, 200 metrekareyi geçmeyecek bir tek konuta sahip olmaları durumunda emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır.
4. Harç bakımından:
2001 yılı itibarı ile gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Eğer gayrimenkul alırken gerçek alış bedeli, tapu harcına esas olan tutardan düşük ise, gerçek alış bedelinizi tapu senedine yazdırabilirsiniz. Bu istek tapu işlemleri sırasında yapılmalıdır. Mal beyanı açısından kamu görevlilerini, Nereden Buldun sorgusu nedeniyle vatandaşların tümünü ilgilendiren bu durumu mutlaka göz önünde tutun.
5. Harç oranları bakımından
Gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcılar, tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harç öderler.

Emlak Vergisi Beyannamesi

Gayrimenkul alanların "o yılın sonuna kadar" emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Örneğin 2004 yılının Ocak ayında gayrimenkul almışsanız en geç 31 aralık 2004'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeniz, 2005 yılından itibarende emlak vergisini ödemeye başlamanız gerekiyor. Bu durumda 2004 yılının emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Eğer Gayrimenkulü, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında almışsanız emlak vergisi beyannamesini aldığınız tarihten itibaren "üç ay içerisinde" vermeniz gerekiyor.

Veraset ve İntikal vergisi

Gayrimenkulun eşe veya çocuğa alınması ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde "İvazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş veya çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 oranlarında değişen, veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olmaz.

Tapu satış değeri

Gayrimenkul satışı sırasında "asgari bir değer" göstermek zorunludur. Tespit edilecek asgari değere göre harç ödenecektir.

Gayrimenkulün gerçek satış değeri

Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

Şirketlerin gayrimenkul satışı

Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.


Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
* Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
* Tapu harcı ödemezler.
* Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)

Satışın belediyeye bildirilmesi

Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

En üste dön

TÜKETİCİ HAKLARI

Emlak komisyoncusu , kendisine kapora almak konusunda verilmiş vekaletname olmaksızın KAPARO ALAMAZ . Kapora , alım - satım işlerinde , satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.

Emlak Komisyoncusu 'nun YER GÖSTERME ÜCRETİ alması yasaktır. Kesinlikle vermeyiniz.

Emlak komisyonculuğu' nu meslek edinenler dışındaki kişi ve kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları ...v.s) Emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar. Sizi mağdur ettikleri gibi , fatura kesmedikleri için devleti de zarar uğratmaktadırlar. Bu kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmayınız. Vergi kaçağı suçuna ortak olmayınız.

Emlak Komisyoncusu 'nun vergi levhasını ve Odaların verdiği sicil belgesini görmek konusunda ısrarcı davranın. Bu belgeleri olmayan Emlak Komisyoncuları ile iş yapıp zarara uğradığınızda hakkınızı arayabileceğiniz bir mesleki kurum bulamayacağınızı unutmayınız.

Unutmayın; odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulun durumu konusunda sizin adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.
En üste dön

KOOPERATİF ÜYELİKLERİ

YÖNETİCİLERDEN HER ZAMAN BİLGİ VE AÇIKLAMADA BULUNMASINI İSTEME HAKKINIZIN OLDUĞUNU UNUTMAYINIZ

I - KOOPERATİFE NASIL ORTAK OLUNUR?

1. Kooperatife ortak olma yolları
a) Bir kooperatif kurarak ortak olma (KK.m.1),
b) Daha önce kurulmuş olan bir kooperatife sonradan ortak olma (KK.m..8),
c) Kooperatif ortaklarından birinin ortaklık payını devralmak suretiyle ortak olma (KK.m.14,f.3),
d) Miras yoluyla ortak olma (KK.m.14,f.2),
e)Taşınmaz mal veya işletme karşılığı ortak olma (KK.m.15,f.2).

2. Kooperatif ortaklığına girme şartları
a) Medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmak,
b) Yazılı olarak kooperatif yönetim kuruluna başvurmak,
c) Varsa şahsi sorumluluk ve ek ödemeleri yazılı olarak kabul etmek,
d) Gerekli sermaye payını taahhüt etmek ve dörtte birini peşin ödemek,
e) Ana sözleşmelerle getirilen diğer şartları taşımak.


3. Kooperatiflerle ilgili bazı hususlar
- Kooperatiflerde yedek ortaklık yoktur.
- Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısının genel kurulca belirlenmesi zorunludur (KK.m.42).
- Sonradan ortaklığa kabul edileceklerden bir fark alınması, mevcut ana sözleşmelere göre genel kurul kararı ile mümkün olabilmektedir. Bu konuda yönetim kurulu yetkili değildir.

ÖDEMELERİNİNZİ MUTLAKA GEÇERLİ BELGELERE DAYANDIRINIZ

4. Ortak olurken dikkat edilecek bazı hususlar
Bir kooperatife ortak olurken özellikle;
- Aylık aidatların sabit olduğu, hiç artmayacağı, ara ödeme olmayacağı, çok düşük aidatlarla iki-üç-dört sene gibi bir sü#FF6600e inşaatların bitirileceği şeklindeki sözlere, ilanlara kesinlikle inanılmamalıdır.
- Ödemeler kooperatif adına bankada açılmış olan hesaplara yatırılmalı ya da kooperatif yetkililerine, kooperatif kaşesini ve ilgililerin imzasını taşıyan makbuz karşılığı yapılmalı, belgesiz ödeme yapılmamalı, yöneticiler adına açılan hesaplara para yatırılmamalıdır.
- Kooperatifin mevcut ortaklarının ekonomik, kültürel ve sosyal durumları iyi araştırılmalı, bu hususların kendi durumuna uyması halinde ortak olunmalıdır.
- Arsa alındığı söyleniyorsa, arsanın tapu devri ya da tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile alınıp alınmadığına (KK m. 59, f. 4), bu arsanın kooperatifin amacına uygun olup olmadığına bakılmalıdır (KK m. 59, f. 5).
- Ortak sayısının, genel kurulca belirlenen konut/işyeri sayısından fazla olup olmadığı araştırılmalıdır (KK m.8, f.3).
- İnşaata başlanılmış ise inşaat ruhsatının alınıp alınmadığı sorulmalı, inşaat seviyesi, mümkünse arsa alımı ve inşaata yapılan harcamalar ile toplanan paraların mukayesesi yapılmalıdır.
- Ortaklık devralınacak şahsın, gerçekten ve halen o kooperatifin ortağı olup olmadığı, kooperatife borcunun bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
- Ödenen aidat ve günün fiyat artışları da dikkate alınarak, inşaatın ne kadar sü#FF6600e bitirilebileceği hususunda bir fikir edinilebilmelidir.
- Yukarıdaki ve benzeri hususlarda iyi bir araştırma, inceleme yapılıp bilgi sahibi olunduktan sonra, ortak olmaya karar verilmelidir.

PARANIZI TESLİM ETTİĞİNİZ KOOPERATİFİN FAALİYETLERİNİ SÜREKLİ OLARAK İZLEYİNİZ

II - ORTAKLARIN HAKLARI NELERDİR?

- Ortaklık hakları ortaklık senedi ile temsil olunur (KK.m.18).
- Ortaklar, Kooperatifler Kanununun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler (KK.m.23).

A) ORTAKLARIN BİREYSEL HAKLARI

1. Ortaklıktan çıkma hakkı Her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır (KK.m.10).
Ortaklıktan çıkma hakkının kullanılması, anasözleşmeyle en çok 5 yıl için sınırlandırılabilir. Ortağın hiç bir suretle kooperatiften çıkamayacağına dair şartlar hükümsüzdür (KK. m.11).
Çıkış, ancak bir hesap yılı sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek yapılır. Anasözleşmede daha kısa bir süre belirtilip hesap yılı içinde çıkışa izin verilebilir (KK. m. 12).
Yönetim kurulu, anasözleşmeye uygun olarak yapılacak isteğe rağmen, bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa, ortak çıkma dileğini noter aracılığı ile kooperatife bildirir. Bildiri tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir (KK. m. 13).

2. Ortaklık payını devir hakkı
Ortaklık payları dev#FF6600ilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder. Ana sözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının kooperatifte ortak olarak kalmaları sağlanabilir (KK. m. 14).

GENEL KURUL TOPLANTILARINA MUTLAKA KATILINIZ

3. Çıkarılma kararına karşı genel kurula itiraz veya mahkemeye dava açma hakkı Kendisine çıkarılma kararı tebliğ edilen ortağın, bu yazıyı aldığı tarihten itibaren üç ay içinde mahkemeye itiraz davası açma veya aynı süre içinde genel kurula itiraz etme hakkı vardır (KK.m.16).

4. Bilgi edinme ve örnek isteme hakkı
Yönetim ve denetim kurulu yıllık çalışma raporları ile bilanço, genel kurulun yıllık toplantısından en az 15 gün öncesinden itibaren bir yıl süre ile Kooperatif merkezinde ve varsa şubelerinde ortakların tetkikine amade tutulur. Talep eden ortaklara bilanço ve gelir gider farkı hesaplarının birer suretinin verilmesi mecburidir.
Ortakların bilgi edinme hakkı, anasözleşme veya kooperatif organlarından birinin kararıyla bertaraf edilemez veya sınırlandırılamaz (KK. m. 24).

5. Ticari defterleri ve belgeleri inceleme hakkı
Kooperatifin ticari defterleri ve haberleşme ile ilgili hususların incelenmesi, genel kurulun açık bir izni veya yönetim kurulunun kararı ile mümkündür (KK. m. 25)

ANASÖZLEŞMEYİ MUTLAKA OKUYUNUZ

6. Genel kurula katılma, seçme ve seçilme hakkı
Üç ay evvel ortak olmayanlar hariç her ortak genel kurula katılma hakkına sahiptir. Yapı kooperatiflerinde genel kurul toplantılarına katılmak için bu şart aranmaz (KK. m. 26).
Genel kurula katılma hakkına sahip olan bir ortak, bu hakkın doğal sonucu olarak; aynı zamanda genel kuruldaki görüşmelere katılmak, bu görüşmeler sırasında düşüncelerini açıklamak, sorular sormak, görüşülen konular hakkında müştereken veya münferiden önerge vermek ve neticede istediği yönde oyunu kullanmak, seçmek, seçilmek gibi haklara da sahip olmaktadır.
Tabii ki, yönetim ve denetim kurulu üyeliği ile tasfiye kurulu üyeliğine seçilebilmek için getirilen özel hükümler saklıdır (KK m. 55, 56, 65, 81, TTK m. 347, 349; 657 s. Devlet Memurları Kanunu m. 28).

7.Olumlu gelir gider farkından pay (risturn) alma hakkı
Tüketim, Motorlu Taşıyıcılar, Üretim ve Pazarlama vb. Kooperatiflerinin anasözleşmelerinde olumlu gelir gider farkının (kârın) ortaklar arasında bölüşülmesi öngörülmüş ise bu bölünme ortakların kooperatifle yapmış oldukları işlemleri oranında yapılır (KK.m.38).

8.Genel kurulda oy kullanma hakkı
Genel Kurulda her ortak yalnız bir oya sahiptir (KK. m. 48).
Kooperatif işlerinin görülmesine herhangi bir suretle katılmış olanlar Yönetim Kurulunun ibrasına ait kararlarda oylamaya katılamazlar. Ancak, denetçilerin ibrasında oy kullanabilirler.
Ortaklardan hiçbiri kendisi veya karı ve kocası yahut usul ve füruu ile kooperatif arasında şahsi bir işe veya davaya dair olan görüşmelerde oy hakkını kullanamaz (KK. m. 50).

GENEL KURULDA GÜNDEM MADDELERİNİN DETAYLI GÖRÜŞÜLMESİ İÇİN KATKIDA BULUNUNUZ

9. Genel kurulda temsil hakkı
Ana sözleşmede açıklama bulunduğu takdirde, bir ortak yazı ile izin vermek suretiyle genel kurul toplantısında oyunu ancak başka bir ortağa kullandırabilir. Bir ortak genel kurulda birden fazla ortağı temsil edemez. Ortak sayısı 1.000'in üstünde olan kooperatiflerde anasözleşme ile her ortağın en çok 9 olmak üzere birden fazla ortağı temsil edebileceği öngörülebilir. Eş ve birinci derecede akrabalar için temsilde ortaklık şartı aranmaz (KK.m. 49)

10.Genel kurul kararları aleyhine dava açma hakkı
a) Genel kurul toplantısında hazır bulunan ortaklardan alınan kararlara aykırı kalarak keyfiyeti tutanağa geçirten veya oyunu kullanmasına haksız olarak izin verilmeyen ortaklar kanuna, anasözleşme hükümlerine ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu iddiası ile genel kurul kararları aleyhine, toplantıyı izleyen günden başlamak üzere bir ay içinde, kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki mahkemeye başvurup iptal davası açabilirler (KK. m. 53).
b) Genel kurul toplantısında hazır bulunsun ya da bulunmasın;
- Toplantıya çağrının usulü dahilinde yapılmadığını,
- Gündemin gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini,
- Genel kurul toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara katılmış bulunduklarını,
iddia eden ortakların da dava açma hakları bulunmaktadır.
Genel kurul kararlarının iptali için Bakanlığımıza başvurulamaz.

OYUNUZU KULLANIRKEN OBJEKTİF VE BİLİNÇLİ DAVRANMAYA ÖZEN GÖSTERİNİZ

11.Denetçilerin dikkatini çekme ve açıklama yapılmasını isteme hakkı
Ortaklar gerekli gördükleri hususlarda denetçilerin dikkatini çekmeye ve açıklama yapılmasını istemeye yetkilidir (KK m. 66).
12.Tasfiye artığından pay alma hakkı
Anasözleşmelerde, kooperatif borçlarının ve ortak pay bedellerinin ödenmesinden sonra, kalan miktarın dağılma anında kayıtlı ortaklar veya hukuki halefleri arasında ödenmiş sermayeleri ile orantılı olarak dağıtılacağı yönünde hükümlere yer verilmiştir (KK.m.83)

AİDAT ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜZÜ ZAMANINDA YERİNE GETİRİNİZ

B) TOPLU KULLANILABİLECEK HAKLAR

1. Genel kurulu toplantıya çağırma hakkı
Dört ortaktan az olmamak kaydıyla ortak sayısının en az onda birinin isteği üzerine genel kurul toplantıya çağrılır.
Yönetim Kurulu bu isteği en az on gün içinde yerine getirmediği takdirde, istek sahiplerinin müracaatı üzerine (veya doğrudan) Bakanlığımız tarafından da genel kurul toplantıya çağrılabilir.
Bakanlığımız tarafından da çağrılmadığı takdirde istek sahipleri mahalli mahkemeye başvurarak genel kurulu bizzat toplantıya çağırma izni alabilirler (KK. m. 44).

2. Gündeme madde ilavesini isteme hakkı
Kooperatifler Kanununun 46'ncı maddesine göre, dört ortaktan az olmamak üzere, ortakların en az onda biri tarafından, genel kurul toplantısından en az 20 gün önce yazılı olarak bildirilecek hususların gündeme konulması zorunludur.
Kooperatife kayıtlı ortakların en az onda birinin, genel kurul sırasında gündem maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce (divanın seçimini takiben) yazılı teklifte bulunmaları halinde;

- Hesap tetkik komisyonunun seçilmesi,
- Bilanço incelemesinin ve ibranın geriye bırakılması,
- Çıkan veya çıkarılan ortaklar hakkında karar alınması,
- Genel kurulun yeni bir toplantıya çağırılması,
- Kanun, ana sözleşme ve iyi niyet esasları ile genel kurul kararlarına aykırı olduğu ileri sürülen yönetim kurulu kararlarının iptali,
- Yönetim kurulu üyeleri ile denetçilerin azli ve yerlerine yenilerinin seçilmesi,
ile ilgili hususların da genel kurula katılanların yarıdan bir fazlasının kabulü ile gündeme alınması mümkündür (KK.m.46/3).
BİR HUSUSUN AÇIKLIĞA KAVUŞTURULMASI İÇİN DENETİM KURULUNA BAŞVURARAK GÖREVE DAVET EDEBİLİRSİNİZ

1. Sermaye (ortaklık) payı
Kooperatife giren her şahıstan en az bir ortaklık payı alınması gerekir. Anasözleşme, en yüksek had tespit ederek bir ortak tarafından bu had dahilinde birden fazla pay alınmasına cevaz verebilir (KK. m. 19).
Mevcut duruma göre bir ortaklık payının değeri 100.000 lira olup, bir ortakça alınabilecek en çok pay adedi ise 5.000'dir.

2. Aidat ödeme yükümlülüğü
Yapı Kooperatiflerinde ortaklar, taahhüt ve tediye ettikleri ortaklık payı bedelleri dışında, kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesini sağlamak üzere genel kurulca belirlenen miktardaki arsa, altyapı, inşaat ve benzeri gider taksitlerini ve öngörülmüşse bunların gecikme bedellerini de ödemek zorundadırlar.

3. Sır saklama yükümlülüğü ve ceza
Her ortak ne şekilde olursa olsun öğrenmiş olduğu kooperatife ait iş sırlarını, sonradan ortaklık hakkını kaybetmiş olsa dahi daima gizli tutmak zorundadır. Bu mecburiyete uymayan ortak meydana gelecek zararlardan kooperatife karşı sorumlu olduğu gibi kooperatifin şikayeti üzerine herhangi bir zarar umulmasa dahi bir yıla kadar hapis veya ağır para cezasiyle veya her ikisiyle birlikte cezalandırılır (KK. m. 25).

4. Ortakların sorumluluğu
4.1. Sınırsız sorumluluk
Anasözleşme, kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde, ortaklarının da şahsen ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm altına alabilir (KK. m. 29).
4.2. Sınırlı sorumluluk
Anasözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından fazla olarak şahsen ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra sorumlu olacakları hususunda bir hüküm konabilir (KK.m.30).
KISITLI İMKANLARLA BİRİKTİRDİĞİNİZ PARANIZIN YERİNDE KULLANILIP KULLANILMADIĞINI DENETLEMEK EN DOĞAL HAKKINIZDIR.

5. Ortağın şahsi alacaklılarının durumu
Bir ortağın şahsi alacaklıları, ancak;
- Ortağa ait faizi,
- Gelir gider farklarından hissesine düşen miktarı,
- Kooperatifin dağılmasında ona ödenecek payı,
haczettirebilirler (KK. m. 19, f. 6).
6. Ödemelerini geciktiren ortaklardan faiz alınabileceği, ancak bileşik faiz yürütülemeyeceği
Sermaye koyma borcunu zamanında yerine getirmeyen ortak, ihtara gerek kalmaksızın temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, anasözleşmeyle ortaklar temerrüt halinde cezai şart ödemeye de mecbur tutulabilirler (KK m. 98, TTK m. 407).
Ayrıca, aidat ödeme borcunu yerine getirmeyen ortaklardan, genel kurulca belirlenen oranda faiz istenebilir.
Ancak aidat ödemelerini geciktiren ortaklara yürütülen gecikme faizlerinin ana borca eklenerek tekrar faiz (bileşik faiz) yürütülmesi de söz konusu değildir.

ÇIKARILMA KARARI KESİNLEŞİNCEYE KADAR ORTAKLIK HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ DEVAM EDER

IV - ORTAKLIKTAN ÇIKARILMA ESASLARI VE İTİRAZ YOLLARI

1. Genel olarak ortaklık sıfatının kaybedilmesi
Bir ortağın ortaklık sıfatı genel olarak;
- Çıkma hakkını kullanarak, kendi isteği üzerine ayrılmasıyla (KK m. 10),
- Ölümü ile (KK m. 14, f. 1),
- Ortaklık payını başkasına devretmesiyle (KK. m.14, f.3),
- Ortaklık sıfatı bir görev veya hizmetin yerine getirilmesine bağlı ise, bu görev veya hizmetin sona ermesiyle (KK m. 15),
- Anasözleşmede açıkça gösterilen sebeplerle ortaklıktan çıkarılmasıyla (KK. m.16),
- Parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi sonucu ortaklığının kendiliğinden düşmesiyle (çıkarılmasıyla) (KK m.27),
sona erer.

2. Ortaklıktan çıkarılma (ihraç) esasları
Kooperatif ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler ana sözleşmede açıkça gösterilir. Ortaklar anasözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle ortaklıktan çıkarılamazlar.
Ortaklıktan çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel kurulca karar verilir. Anasözleşme, çıkarılan ortağın genel kurula başvurma hakkı saklı kalmak üzere, bu hususta yönetim kurulunu da yetkili kılabilir. Uygulamadaki anasözleşmelere göre, ortaklıktan çıkarma yetkisi yönetim kuruluna aittir.
Çıkarılma kararının onaylı örneğinin, çıkarılan ortağa tebliğ edilmek üzere, on gün içinde notere tevdi edilmesi gerekir. Bu ortak tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası açabilir. Ortak, üç aylık süre içinde genel kurula da itiraz edebilir. Bu itiraz, ilk toplanacak genel kurula sunulmak üzere, yönetim kuruluna noter aracılığı ile tebliğ ettirilecek bir yazı ile yapılır. Genel kurula itiraz edildiği takdirde, yönetim kurulunun çıkarma kararı aleyhine itiraz davası açılamaz. İtiraz üzerine genel kurulca verilecek karara karşı itiraz davası hakkı saklıdır.
Üç aylık süre içinde, genel kurula veya mahkemeye başvurmak suretiyle itiraz edilmeyen çıkarılma kararları kesinleşir (KK. m. 16).
Çıkarılma kararına karşı Bakanlığımıza başvurulamaz.

HAK,ÖDEV VE SORUMLULUKLARINIZIN NELER OLDUĞUNU MUTLAKA ÖĞRENİNİZ

3. Parasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeni ile ortaklıktan çıkarılma
Özellikle yapı kooperatiflerinde en çok rastlanan ortaklıktan çıkarma nedeni, ortağın parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesidir. Uygulamadaki anasözleşmelerin 14. maddesine göre parasal yükümlülüklerini otuz gün geciktirmeleri üzerine, yönetim kurulunca noter aracılığı ile yapılacak ihtarı takip eden on gün içinde bu yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere yine aynı kurulca ikinci ihtar yapılır. İkinci ihtarı takip eden bir ay içerisinde de yükümlülüklerini yerine getirmeyenler ortaklıktan çıkarılır (KK.m.27).

4. Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesine göre diğer ortaklıktan çıkarılma sebepleri
- Ortaklık şartlarını kaybetmek,
- Kur'a çekimi sonunda kendilerine düşen konutları kabul etmemek,
- Tapuda kendi adlarına tescilden önce konutlarında yaptıkları tahribat veya tadilatı yazılı ihtara rağmen düzeltmemek,
- Kooperatifin para, mal ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı mahkum olmak,
ortaklıktan çıkarılma sebebidir.

5. Çıkarılma kararına karşı genel kurul nezdinde itiraz eden veya mahkemede itiraz davası açan ortağın hukuki durumu
Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz. Bunların ortaklık hak ve yükümlülükleri (genel kurul toplantısına katılma, seçme ve seçilme hakkı, aidat ödeme yükümlülüğü) çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar devam eder (KK. m. 16, f.5)

SEÇECEĞİNİZ DENETÇİLERİN DENETİM KONUSUNDA UZMAN OLMALARINA DİKKAT EDİNİZ

ORTAKLAR YETERLİ İLGİYİ GÖSTERDİKÇE KOOPERATİF AMACINA DAHA ÇABUK VE KOLAY ULAŞACAKTIR

V- ÇIKAN VEYA ÇIKARILAN ORTAKLARLA HESAPLAŞMA SÜRESİ ve YÜKÜMLÜLÜK

1. İade edilecek haklar, hesabı ve zamanı
Kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki iade ve ödemeler, anasözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca üç yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik bir tazminat isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
Çıkan veya çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür (KK. m. 17).

2. Yapı Kooperatiflerinde çıkan veya çıkarılan ortaklarla hesaplaşma
Uygulamadaki yapı kooperatifi anasözleşmelerinin 15. maddesine göre, devir dışında bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye ve diğer alacakları, o yıl bilançosuna göre hesaplanarak, bilanço tarihinden itibaren bir ay içinde geri verilir. Ancak ortaklığı sona erenlerin yerine yeni ortak alınması halinde eski ortağın ödediği sermaye ve diğer alacakları derhal geri verilir.

3. Ortak, alacak ve haklarının cari fiyat veya döviz kuru üzerinden değerlendirilmesini veya faiz verilmesini talep edemez.
Kooperatiften çıkan ya da çıkarılan ortağın, kooperatife yapmış olduğu ödemelerini cari fiyat veya döviz kuru üzerinden değerlendirilip, hesaplanıp iadesini istemesi söz konusu değildir. Çünkü kooperatifler kâr amacı gütmeyen, karşılıklı yardımlaşma ve dayanışma suretiyle ortaklarının ekonomik menfaatlerini koruyan kuruluşlardır (KK m. 1).
Ancak, genel kurul kararıyla ödemeler yabancı para cinsinden yapılmışsa, çıkan ya da çıkarılan ortaklara iadelerin de aynı para cinsinden yapılması gerekir.

BANKA KREDİLERİ

Yapılması gerekenler:
1-Söz konusu konut kredisi ise, kredi alınabilmesi için mutlaka gayrimenkulun KAT MÜLKİYET TAPULU olması ve ayrıca zorunlu deprem sigortasının (DASK)'ın yapılmış olması gerekmektedir.Arsa tapulu, hisse tapulu veya kooperatiflerden devir olarak gayrimenkullar için kredi başvuru yapılamaz.
2- Alıcı ve satıcılar gerekli anlaşmalar sağlandıktan, sözleşmeler yapıldıktan sonra kredi için gerekli müracaat yapılabilir.
3- Konu ile alakalı olarak ekspertiz hizmetlerinde değer ölçüsü olarak tarafımızdan verilecek olan değer bankanın göndereceği ekspertizin ve gelirler müdürlüğünün vereceği değerler baz alınarak tespit edilir, alıcı ve satıcının hakları korunmuş olur. Bu konuda müessesimize güvenebilirsiniz.Ekspertiz hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz.

KREDİ BAŞVURUSU OLARAK İSTENEN EVRAKLAR:

A) GERÇEK KİŞİLER İÇİN:
- NÜFUS CÜZDANI FOTOKOPİSİ
- İMZA SİRKÜLERİ-NOTERDEN
- İKAMETGAH BELGESİ,ELEKTRİK,SU FATURASI
- MAAŞ BORDOSU VEYA GELİRİNİ AÇIKLAYICI BELGE
- VARSA KREDİ KARTININ SON ÖDEME EXTRESİ
- SATILACAK GAYRİMENKULUN TAPU FOTOKOPİSİ VE AÇIK ADRESİ
Aynı zamanda bu belgeler kefilden de alınacaktır.
B) TÜZEL KİŞİ :
- NÜFUS CÜZDANI FOTOKOPİSİ
- İMZA SİRKÜLERİ-NOTERDEN
- İKAMETGAH BELGESİ
- VERGİ LEVHASI FOTOKOPİSİ
- TİCARET SİCİL GAZETESİ(KURULUŞ VE ENSON)
- SON 3 YILLIK SMM ONAYLI BİLANÇO+K/Z TABLOSU
- SATILACAK GAYRİMENKULUN TAPU FOTOKOPİSİ VE AÇIK ADRESİ

Bu evraklara ek olarak bankaların kredi talep formları ilgili tapu müdürlüğü tarafından doldurulacak, ipotek - tapu harçları yatırılacak ve onaylanacaktır.


YARARLI BİLGİLER

Kaç çeşit tapu vardır?
Söz konusu daireler ise 3 çeşit tapu vardır, bunları şu şekilde sıralayabiliriz :
- Arsadan hisse paylı tapular
- Kat irtifak tapuları
- Kat mülkiyet tapuları (iskanlı)

Söz konusu arsalar ise şu şekilde sıralanır ;
- Tarla tapusu
- Arsa tapusu
- Hisseli arsa tapusu
- İfrazlı arsa tapusu
- İmarlı arsa tapusu olmak üzere 4 grupta toplayabiliriz.

Kira kontratı tek taraflı olarak iptal edilebilir mi?
Kira kontratını tek taraflı iptal etmek demek, temerrüt (anlaşmazlık) nedenidir.

Konuta ait çöp vergisi kiracıya mı aittir, yoksa ev sahibine mi?
Söz konusu kiralanan mecura ait çöp çevre temizlik vergisi kiralayana aittir.

Kiralamalarda depozito bedelini döviz bazında almak kanuni midir?
Kiralamalarda depozito bedelinin döviz bazında alınması yasal değildir. Yakın bir tarihte resmi gazetede yayınlanan Türk Lirasını koruma kanunu adı altında çıkartılan yasa değişikliğinde belirtilmiştir. İspatlandığı takdirde uygulamada para cezası ile depozitoyu alan mülk sahibi hakim kararı ile cezalandırılır.

Emlakçının kiralamalardaki ve satılıklardaki komisyon miktarı ne kadardır?
Alım-Satımlarda hem alandan hem satandan gayrimenkul bedelinin % 3 'ü oranında komisyon ücreti emlakçılar odasının tanımış olduğu kanuni bedeldir. Kiralamalarda ise kiracıdan alınmak üzere senelik kira bedelinin % 12'si tutarındadır. Bir kereye mahsus olmak üzere alınır...

Tapu yapılabilmesi için gerekli olan evraklar :
- Alıcı ve satıcının vergi kimlik numarası
- Alıcı ve satıcının vatandaşlık numarası
- Nufüs Cüzdan fotokopileri (Asılları dahil olmak üzere)
- Tapu belgesi
- Alıcıdan iki, satıcıdan bir adet vesikalık resim
- Tapu harçlarının ve vergilerinin yatırılabilmesi için bir miktar para

Eşe Yapılan Satışta Suf'a Hakkı Kullanılabilir mi ?
Ortak mülkiyetin paydası, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa suf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispati mümkün olduğundan araştırılmalıdır.

Evsahibi Kiracısının Halen İkamet Ettiği Daireye İhtiyacı Olduğunu Öne Sürerek Tahliyesini İsteyebilir mi ?
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.

Kira Tespiti Nasıl Yapılmalıdır?
Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapilacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebilecegi kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir edilmelidir.

Kiranın Yüksekliği Tahliye Nedeni Olabilir mi?
Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olması, 'akdin icrasini tahammül edilmez hale getiren sebepler' arasında sayılamadığından; sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre değiştirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sona ermişse veya uzun süreli sözleşmede 'uyarlama davası' açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.

Çekme Kat İmar Affına Girebilir mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapilan inşaatın, imar affi yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu niteliklerinden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifaki ile mümkündür.

Arsa Payına İtiraz Edilebilir mi?
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bagımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.

Kiralayan Dışında Bir Kişinin Çektiği Temerrüt İhtari Tahliye Nedeni midir?
Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtari davaya etkili olmaz.

YAZILARIN TAMAMI İLGİLİ KURUM ve KURULUŞLARDAN DERLENMİŞTİR.

MORTGAGE’DEN ÖNCE KREDİ KULLALANLARIN DURUMU

Daha iyi anlaşılabilmesi açısında örnek verecek olursak;

Aylık yüzde 1.60 faizle 120 ay vadeli 100 bin YTL’lik konut kredisi kullanan tüketici, eski sistemle (BSMV’li sistemle) aylık 943 YTL taksit öderken, Mortgage sisteminde (BSMV’siz sistemde) aylık taksidi bin 880 YTL’ye iniyor. Aylık 63 YTL’lik bu avantaj, 120 ayın toplamında 7 bin 560 YTL’lik bir avantaj sağlıyor. Hiç de küçümsenmeyecek bir rakam değil…

YASA NE GETİRİYOR

Mortgage yasasıyla, uzun vadeli taksitlerle ev sahibi olma koşulları düzenleniyor.
Yasaya göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak.

Banka, 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini satma hakkına sahip olacak. Kendi arsasına konut yapacak olanlar da sistemden yararlanabilecek.Mevcut konut kredilerinden yararlananlar, yasa çıktıktan sonra 3 ay içinde itiraz etmezlerse mortgage sistemine dahil edilecekler. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları sisteme devam etmek zorunda olmayacaklar.

Konut sahibi olan kişilerin konutlarını yenilemek ve güçlendirmek ihtiyacı duymaları halinde, sahip oldukları konutu teminat göstermek suretiyle krediye ulaşacaklar. Ülkemizde depreme dayanıklı konut sorunu vardır. Mevcut konutların depreme dayanıklı hale getirme sorunu vardır. Buna önemli ölçüde finansman sağlayacak bir mekanizma devreye konuldu. Yeniden finansman kredileri söz konusudur. Bir konutu alırken kredi alan, daha sonraki yıllarda faiz oranlarının düşmesiyle önceki aldığı yüksek faizli krediyi ödemek istemeyenler, yeniden kredi alabilecek, eski kredilerini kapatabilecek.

SİSTEM NASIL İŞLEYECEK

Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Kredi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak protföyüne dahil edecek veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi veya dışında yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediye sağlayan finans kuruluşunda yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek.  En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak. 

İPOTEK FİNANSMAN KURULUŞLARI

Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak.

DEĞİŞKEN VE SABİT FAİZ SEÇENEĞİ

Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak.

Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.

TÜKETİCİYE KORUMA

Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren ’Sözleşme Öncesi Bilgi Formu’ vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.

ERKEN ÖDEME CEZASI

Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.

İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ

Yasaya göre finansman kuruluşu konut kredisini ödeyemeyen tüketicinin sadece krediye konu olan gayrimenkulü paraya çevrilebilecek. Ayrıca finansman kuruluşu sadece krediye konu olan gayrimenkulu haczetme yetkisi olacak.

ZORUNLU HAYAT SİGORTASI

Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.

NEYİ DEĞİŞTİRECEK ?